1 Potti Str. & Asklipiou Ave., 

Nafplion, Greece 

(+30) 27520 22035

©2017 BY BIM4eFM

Τα πραγματικά κόστη της λειτουργίας των εγκαταστάσεων

Συνεχίζουμε τη μετάφραση και δημοσίευση ενδεικτικών κομματιών βιβλιογραφίας σχετικά με το BIM. Σειρά έχει ένα τμήμα του “BIM and Construction Management: Proven Tools, Methods, and Workflows” (2016) των Brad Hardin και Dave McCool, εκδόσεις Wiley & Sons, που κάνει ορισμένες εύστοχες παρατηρήσεις αναφορικά με το μέγεθος των εξόδων που έχει η εκάστοτε εγκατάσταση κατά τη φάση λειτουργίας / συντήρησής της. Η συνειδητοποίηση της τάξης του μεγέθους αυτού (τουλάχιστον 80-85% του συνολικού κόστους μιας εγκατάστασης, σε σχέση με το 15-20% που αφορά το σχεδιασμό και την κατασκευή της) αποτελεί βασικό παράγοντα στην ανακατεύθυνση του κλάδου προς μια λογική που λέει ότι κανείς πρέπει να ξεκινάει ένα έργο έχοντας το τέλος στο μυαλό του - λογική που βρίσκεται σε πλήρη ευθυγράμμιση με τον πυρήνα του ΒΙΜ.

 

Η βασική υπηρεσία της επιχείρησής μας είναι μια πλατφόρμα ανταλλαγής πληροφοριών που κάνει ακριβώς αυτό: παρέχει στους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές εγκαταστάσεων όλες τις πληροφορίες που χρειάζονται ώστε να διαχειριστούν αποδοτικά την εγκατάστασή τους – διασφαλίζοντας ότι αυτή θα εξακολουθήσει να είναι σε θέση να επιτελεί τη λειτουργία για την οποία κατασκευάστηκε και μειώνοντας σημαντικά το κόστος.

 

______________

 

 

Οι σχεδιαστές και οι εργολάβοι πρέπει να γνωρίζουν ότι, σε ό,τι αφορά το συνολικό κόστος των εγκαταστάσεων, οι συνδυασμένες προσπάθειές τους αποτέλεσαν το 2011 μόλις το 15% του συνολικού κόστους των έργων. Η μελέτη με τίτλο The Long Term Costs of Owning and Using Buildings (Evans, Raymond; Haryott, Richard; Haste, Norman; Jones, Alan, Buildapedia, 2004) διαπίστωσε ότι ο αριθμός αυτός μπορεί να είναι ακόμα μικρότερος – κατά μέσο όρο, μόλις το 3% από το συνολικό κόστος του κτηρίου αντιστοιχεί στο σχεδιασμό και την κατασκευή του. Υπάρχει ένα υπόλοιπο 85% που απαιτείται για να λειτουργήσει, και ένα 12% που απαιτείται για να συντηρηθεί (βλέπε παρακάτω σχήμα). Αυτά τα έξοδα συντήρησης / λειτουργίας κατηγοριοποιούνται ως εξής:

 

⦁⦁ Κόστος νερού / ρεύματος κλπ

⦁⦁ Κόστος κεφαλαίου

⦁⦁ Ασφαλιστικά έξοδα

⦁⦁ Συντήρηση και καθαρισμός

⦁⦁ Επισκευή και συντήρηση εξοπλισμού

⦁⦁ Διαχείριση εγγράφων και στοιχείων ενεργητικού

⦁⦁ Φόροι

⦁⦁ Τρέχοντα λειτουργικά έξοδα

 

Τα κόστη του κύκλου ζωής ενός έργου

 

Άλλοι παράγοντες -το αυξανόμενο κόστος πόρων όπως το φυσικό αέριο, ο ηλεκτρισμός, οι τιμές των υλικών, του εξοπλισμού και της εργασίας κλπ- δημιουργούν προκλήσεις για τους ιδιοκτήτες. Οι ένοικοι μιλούν με το κεφάλαιό τους, και απαιτούν τα κτήρια που μισθώνουν ή αγοράζουν να είναι βιώσιμα και αειφόρα. Κτήρια που κατασκευάζονται για βιομηχανική λειτουργία πρέπει τώρα να σχεδιάζονται έτσι, ώστε να μεγιστοποιούν την ευελιξία που απαιτείται για να υποστηρίζονται ενδεχόμενες τροποποιήσεις στην παραγωγή, και να ελαχιστοποιούν τις λειτουργικές δαπάνες και τη χρήση ενέργειας, καθώς και τη μείωση της ρύπανσης. Η πίεση για την παράδοση υψηλής ποιότητας, ευέλικτων και βιώσιμων κατασκευών στο δομημένο περιβάλλον θα ενταθεί, και η διαδικασία θα βρεθεί κάτω από αυξανόμενο έλεγχο – επειδή κάτι τέτοιο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος των ζωών των ανθρώπων. Πολλοί επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου (αρχιτέκτονες, μηχανικοί, εργολάβοι και διαχειριστές εγκαταστάσεων) δεν κατανοούν τις πιθανές αρνητικές επιπτώσεις που μπορούν να προκαλέσουν τα κτήρια. Πώς μπορεί λοιπόν κανείς να αλλάξει τα παρακάτω στατιστικά στοιχεία;

 

⦁⦁ Τα κτήρια καταναλώνουν το 40% της συνολικής ενέργειας στις Ηνωμένες Πολιτείες (πηγή: U.S. Green Building Council, http://www.usgbc.org/articles/green-building-facts, 2015).

⦁⦁ Η χρήση ενέργειας αντιπροσωπεύει το 30% - 40% των λειτουργικών εξόδων ενός κτηρίου (πηγή: Energy Star, 2015).

⦁⦁ Ανακριβή ή ανοργάνωτα δεδομένα για ένα κτήριο μειώνουν κατά 60% την παραγωγικότητα του προσωπικού (πηγή: NMSU Research Study).

⦁⦁ Η έγκαιρη συντήρηση μπορεί να οδηγήσει στην εξοικονόμηση 8% - 15% των ετήσιων λειτουργικών εξόδων (πηγή: BIM for Facility Managers, 2012, Deloitte)

 

Πρέπει κανείς να αμφισβητήσει τους κανόνες εκείνους του κλάδου που λένε ότι οι λειτουργικές δαπάνες μιας κατασκευής δε μπορούν να προγραμματιστούν, και ότι τα χαρτόκουτα και τα ντοσιέ που περιέχουν πληροφορίες τις οποίες δε μπορεί κανείς να χρησιμοποιήσει αποτελούν αποδεκτή πρακτική. Πρέπει να προωθήσει τη χρήση του BIM για τη διαχείριση της φάσης λειτουργίας / συντήρησης, ώστε να επιτύχει σημαντική εξοικονόμηση του κόστους του κύκλου ζωής του έργου. Δυστυχώς, πολλοί εργολάβοι αδυνατούν να κατανοήσουν τις δαπάνες που σχετίζονται με τη λειτουργία μιας εγκατάστασης, ή το ότι πολλά από τα προβλήματα που θα προκληθούν κατά τη διάρκεια της φάσης λειτουργίας / συντήρησης οφείλονται στην ποιότητα των πληροφοριών που αποτυπώνουν την κατάσταση του έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε (as-built information), οι οποίες παραδόθηκαν στον ιδιοκτήτη κατά την ολοκλήρωση του έργου.

 

Παραδοσιακά, οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν την παράδοση των εγγράφων που συνοδεύουν την ολοκλήρωση ενός έργου ως ένα αναγκαίο κακό. Η διαδικασία γίνεται ένα τσεκάρισμα των κουτιών μιας λίστας ελέγχου που περιέχει τις πληροφορίες που πρέπει να παραδοθούν στον πελάτη ώστε να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο. Ωστόσο, οι διαχειριστές εγκαταστάσεων βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στις πληροφορίες που αποτυπώνουν την κατάσταση του έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε, ώστε να καταλάβουν τι έχει χτιστεί σε ένα κτήριο, και για να καταλάβουν τι ακριβώς εξοπλισμός έχει εγκατασταθεί, ώστε να κάνουν καλύτερα τη δουλειά τους. Για παράδειγμα, έχω ακούσει πολλές ιστορίες τρόμου από διαχειριστές εγκαταστάσεων που πηγαίνουν να κάνουν κάποια εργασία συντήρησης, όπως πχ. να αντικαταστήσουν ένα φίλτρο αέρα. Βασιζόμενοι στις πληροφορίες που αποτυπώνουν την κατάσταση του έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε, αφαιρούν τα πλακάκια της οροφής ή κλείνουν ένα τμήμα της εγκατάστασης – και κάπου εκεί διαπιστώνουν ότι ο εξοπλισμός που ψάχνουν βρίσκεται σε διαφορετική τοποθεσία ή δεν υπάρχει καθόλου. Φανταστείτε να ήσαστε καπετάνιος σε ένα πλοίο και να προσπαθούσατε να το κατευθύνετε με βάση τις πληροφορίες ενός χάρτη που ήταν «στο περίπου» ή «μισο-ακριβείς». Δε θα χρειαζόταν πολύς χρόνος για να προσκρούσετε σε κάποιον ύφαλο που δε θα εμφανιζόταν στο χάρτη εξαιτίας του χαμηλού επιπέδου λεπτομέρειας. Θα στοιχημάτιζα ότι αν οι συντάκτες του χάρτη γνώριζαν πώς επρόκειτο να χρησιμοποιηθεί ο χάρτης τους, θα φρόντιζαν να παραδώσουν ένα προϊόν καλύτερης ποιότητας. Ο Stephen R. Pettee εξηγεί το δυναμικό ζήτημα των ποιοτικών πληροφοριών που αποτυπώνουν την κατάσταση ενός έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε, με μεγαλύτερη λεπτομέρεια, στη λευκή του βίβλο για τον Σύνδεσμο Διαχείρισης Κατασκευών της Αμερικής (Construction Management Association of America, CMAA), “As-builts - Problems & Proposed Solutions” (πηγή: cmaanet).

 

Πώς μπορούν λοιπόν οι διαχειριστές να παραδώσουν με καλύτερο τρόπο τις πληροφορίες κατά την ολοκλήρωση των έργων, ώστε να ικανοποιήσουν τις νέες προδιαγραφές του ιδιοκτήτη; Η επιτυχημένη παράδοση των πληροφοριών αυτών ξεκινά από τη φάση σχεδιασμού του έργου, αλλά μια σειρά ζητήματα συμβάλλουν στο να καταλήγουν οι πληροφορίες αυτής να είναι χαμηλής ποιότητας. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν την κόπωση των υλικών της κατασκευής, ακατάλληλο σχεδιασμό, έλλειψη σαφών προσδοκιών, ανακριβή καταγραφή αλλαγών και ανεπαρκές προσωπικό. Το ζήτημα αυτό εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες εγκαταστάσεων σε όλο τον κόσμο. Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα με την ποιότητα των πληροφοριών που αποτυπώνουν την κατάσταση του έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε είναι η τεχνολογία και οι τύποι αρχείων που χρησιμοποιούνται για αυτήν, πράγμα που είναι αντιπαραγωγικά σε ό,τι αφορά τις απαιτούμενες πληροφορίες.

 

Ας προσπαθήσουμε για μια στιγμή να μπούμε στη θέση ενός διαχειριστή μιας εγκατάστασης. Αν σας δινόταν η δυνατότητα επιλογής, θα προτιμούσατε να χρησιμοποιείτε στατικά και ανακριβή 2D δεδομένα για να κάνετε τη δουλειά σας και να τα επικαιροποιείτε, ή θα προτιμούσατε να χρησιμοποιείτε ένα ακριβές 3D μοντέλο για να βρίσκετε αυτό που χρειάζεστε, το οποίο να μπορεί και να επικαιροποιείται; Όπως έλεγε ο Albert Einstein: «Τα σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουμε δε μπορούν να λυθούν από το ίδιο επίπεδο σκέψης στο οποίο βρισκόμασταν όταν τα δημιουργήσαμε» (New Quotable Einstein (2005), Alice Calaprice). Ας εξερευνήσουμε λοιπόν έναν καλύτερο τρόπο παροχής πληροφοριών που αποτυπώνουν την κατάσταση του έργου όπως αυτό κατασκευάστηκε (as-built information), και ας εισαγάγουμε τις έννοιες των διαρκώς επικαιροποιούμενων παραδοτέων (constant) και των στατικών / σταθερών παραδοτέων (artifact). Αυτή η έννοια αποτελεί ένα μέσο για να παραδίδει κανείς την ιστορία μιας κατασκευής (artifact, 2D σύνολα πληροφοριών), αλλά και για να παραδίδει επίσης ένα μέσο για την επικαιροποίηση των πληροφοριών της εγκατάστασης τόσο σε μορφή γεωμετρικού μοντέλου όσο και σε μορφή συνόλου πληροφοριών (constant), για την αποδοτικότερη συντήρηση της εγκατάστασης.

 

Οργανισμοί που υποστηρίζουν

Οι Virtual Builders (www.virtualbuilders.com), η Fiatech (www.fiatech.org), η Διεθνής Ένωση Διαχείρισης Εγκαταστάσεων (IFMA, www.ifma.org) και η BuildingSMART Alliance (www.nibs.org/?page=bsa) διαθέτουν υλικό αναφοράς και υποστηρίζουν τις πρωτοβουλίες του κλάδου, την ανάπτυξη εργαλείων, και περιπτωσιολογικές μελέτες που προωθούν τη συζήτηση στον κλάδο για την ενσωμάτωση του BIM στη διαχείριση εγκαταστάσεων.

Please reload

Recent Posts

Please reload

Archive

Please reload

Tags

Please reload